Kupno mieszkania obciążonego kredytem hipotecznym - krok po kroku

Kupujący mieszkania czy domy zawsze sprawdzają, czy na danej nieruchomości nie ciążą pewne zobowiązania. Jeśli jest na niej ustanowiona hipoteka, oznacza to, że dom czy mieszkanie stanowi zabezpieczenie dla banku czy SKOK-u przy kredycie hipotecznym. Taka sytuacja bynajmniej nie wyklucza możliwości zakupu nieruchomości i wbrew pozorom, kupno zadłużonego mieszkania czy domu nie jest tak kłopotliwe, jak mogłoby się wydawać. Jeśli kupujący będzie kierował się kilkoma prostymi zasadami, to dopełniając niezbędne formalności, przeprowadzi całą transakcję bez zbędnych zakłóceń.

Hipoteka to norma

Zabezpieczeniem dla banku przy zaciąganiu kredytu mieszkaniowego jest na ogół hipoteka ustanawiana na kredytowanej nieruchomości. Kupowanie mieszkania lub domu z wykorzystaniem kredytu bankowego – w całości, lub w części, jest powszechnie stosowaną praktyką. Nic więc dziwnego w tym, że na tak wielu mieszkaniach i domach ciążą zobowiązania hipoteczne.

Przeglądając oferty na wtórnym rynku nieruchomości można zauważyć, że o wiele więcej niż jeszcze 10, czy 15 lat temu, jest ofert sprzedaży mieszkań z niespłaconym kredytem bankowym. Nie trzeba obawiać się kupowania domu lub mieszkania z hipoteką, jeśli jest się świadomym konsekwencji z tym związanych.

Kupno mieszkania lub domu z hipoteką krok po kroku

Przy kupowaniu takiej nieruchomości należy dopełnić kilku niezbędnych formalności. Po pierwsze, trzeba powiedzieć, że nowa hipoteka, którą ustanawiamy w związku z kupowaniem mieszkania na kredyt bankowy, może zostać wpisana do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości nie wcześniej, niż po wykreśleniu wszelkich wcześniejszych zobowiązań. Dodatkowo, bank, który wcześniej finansował zakup owej nieruchomości musi zgodzić się na usunięcie swojego roszczenia. Jeśli wyda taką zgodę, otrzyma zwrot całości pożyczonych środków finansowych.

Najważniejsze jest to, aby w podpisywanym przez kupującego i sprzedającego nieruchomość obciążoną hipoteką akcie notarialnym, znalazł się zapis, że część pieniędzy od kupującego zostanie przekazana bezpośrednio do banku w celu spłaty kredytu, a pozostała część sumy trafi do kieszeni sprzedającego.

Sprzedający mieszkanie czy dom z hipoteką, muszą uzyskać na to zgodę banku kredytującego nieruchomość. Najczęściej bank godzi się na taką opcję, ale pozostaje jeszcze do uzyskania opinia banku, dotycząca spłacanego kredytu.

Z perspektywy kupującego taką nieruchomość, który na ten cel zaciąga także kredyt, jego bank również zażąda od banku osoby sprzedającej mieszkanie czy dom podobnej opinii. Warto przy tym zaznaczyć, że wydanie opinii przez bank jest czynnością, za którą pobierana jest opłata w wysokości mniej więcej 50 zł. Należy uzbroić się w cierpliwość, ponieważ na opinię od banku możemy poczekać nawet do dwóch tygodni. Z tego względu sprzedający mieszkanie czy dom z hipoteką powinien wystąpić do swojego banku z prośbą o wydanie opinii odpowiednio wcześnie.

Opinia banku zawierać powinna takie informacje jak:

• Wysokość kwoty, która pozostała do spłaty kredytobiorcy,

• Numer konta, na które mają zostać przelane pieniądze od kupującego nieruchomość,

• Oświadczenie banku, w którym zaciągnął kredyt sprzedający, o natychmiastowym wykreśleniu hipoteki po spłacie określonej sumy pieniędzy.

Identyczne zapisy muszą znaleźć swoje odzwierciedlenie w podpisywanym akcie notarialnym kupna/sprzedaży nieruchomości.

Kupno nieruchomości z hipoteką na kredyt

Decydując się na zakup obciążonej hipoteką nieruchomości nie mamy obowiązku wzięcia kredytu na ten cel w tym samym banku, w którym kredyt zaciągał sprzedający mieszkanie czy dom. W wyborze banku powinniśmy kierować się najlepszą ofertą kredytu hipotecznego w naszej sytuacji. Podpisując akt notarialny musimy pamiętać o tym, że musi się w nim znaleźć cena nabycia nieruchomości oraz wskazanie, że przelewy tej sumy nastąpią w dwóch częściach. Pierwsza trafi na konto banku i zostanie przekazana na poczet spłaty kredytu, zaś druga na konto sprzedającego.

Następnym krokiem po przelaniu pieniędzy na oba konta przez kupującego nieruchomość z hipoteką, musi on uzyskać zaświadczenie od banku, że kredyt osoby sprzedającej mieszkanie został spłacony i można usunąć wpis hipoteki z księgi wieczystej. Kwestią umowną jest to, która ze stron umowy kupna-sprzedaży płaci za wykreślenie hipoteki. Kosztuje to 100 zł. Zaświadczenie to kupujący mieszkanie czy dom z hipoteką, musi dołączyć do wniosku kredytowego z banku i udać się z dokumentami do sądu. Tam w wydziale ksiąg wieczystych ustanawiana jest nowa hipoteka na nieruchomości, a za nowy wpis płaci kupujący i opłata wynosi 200 zł.

Z takim zaświadczeniem w ręku oraz z ewentualnym wnioskiem swojego banku kupujący udaje się do sądu, do wydziału ksiąg wieczystych odpowiedniego dla miejsca położenia nieruchomości.

W przypadku, gdy nieruchomość z hipoteką była kupowana na kredyt hipoteczny, wówczas należy go najpierw przeliczyć na walutę rodzimą, zaś sposób owego przeliczenia kredytu oraz kurs właściwy do spłaty zobowiązania, uzależniony jest od decyzji banku. Zapisy na ten temat zostały umieszczone w umowie kredytowej. Warto podkreślić przy tym, że ostateczna kwota spłaty takiego kredytu jest za każdym razem przeliczona na złotówki po kursie z dnia spłaty kredytu.