Główne założenia Rekomendacji S

Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała się na wprowadzenie w Polsce Rekomendacji S i nowelizacji do niej. Przede wszystkim, rekomendacja ta odnosi się do kredytów walutowych i trybu ich spłaty. Przedstawiamy jej główne założenia i wpływ na rynek kredytów hipotecznych w ogóle.

Główne założenia Rekomendacji S

Pierwszą wytyczną, jaka znalazła się w Rekomendacji S jest to, że na ratę kredytu walutowego kredytobiorca może maksymalnie przeznaczyć dokładnie 42% przychodów. Z kolei, bank ma obowiązek wyliczania zdolności kredytowej zakładając, że kredyt zaciągany jest na okres 25 lat.

To nie jedyne wytyczne, które zostały zawarte w Rekomendacji S wydanej przez KNF. Znalazło się w niej 21 różnych punktów dotyczących:

• Zarządzania ryzykiem w przypadku walutowych kredytów hipotecznych,

• Ustalenia limitów dotyczących udziału kredytów walutowych w portfelu kredytowym banku,

• Dywersyfikacji portfela kredytowego banków, zgodnego z ich polityką,

• Przygotowania i przyjęcia polityki zarządzania ryzykiem kredytowym,

• Monitorowania ekspozycji kredytowych,

• Posiadania bazy danych i narzędzi pozwalających na ocenę ryzyka związanego z ekspozycją kredytową,

• Analizowania rynku nieruchomości przez banki,

• Wyceniania nieruchomości będących zabezpieczeniem walutowych kredytów hipotecznych,

• Istnienia rozdziału w bankach między sprzedażą kredytów, analizą wniosków kredytowych i monitorowaniem ekspozycji kredytowej,

Wpływ Rekomendacji S na rynek kredytów hipotecznych

Nie ulega żadnym wątpliwością, że Rekomendacja S spowodowała znaczące ograniczenie dostępności walutowych kredytów hipotecznych. Trzeba powiedzieć, że taki też był cel Komisji Nadzoru Finansowego, wprowadzającej nowelizację owej Rekomendacji S.

Na pewno dużym ograniczeniem z punktu widzenia klientów banków jest to, że w Rekomendacji S znalazł się zapis mówiący o tym, że zdolność kredytowa klienta ma być liczona w taki sposób, jakby zaciągał on kredyt hipoteczny na maksymalny okres 25 lat. Tymczasem dotychczas banki wyliczały zdolność według popularnego, 30-letniego kredytu. Ta wytyczna Komisji Nadzoru Finansowego spowodowała, że zdolność kredytowa klientów spadła średnio o około 10%. Dla niektórych kredytobiorców zamknęło to skutecznie drogę do zaciągnięcia kredytu hipotecznego w banku.

W tym samym punkcie Rekomendacji S Komisja Nadzoru Finansowego zawarła zapis, że relacja wysokości raty do przychodów ma mieć określoną wartość. Łączna suma spłacanych co miesiąc rat kredytów hipotecznych nie może przekroczyć 42% dochodów kredytobiorców.

Generalnie, w przypadku chęci zaciągnięcia w banku kredytu hipotecznego wyrażonego w walucie obcej, należy mieć wedle Rekomendacji S zdolność kredytową taką, jak przy kredycie złotowym na kwotę wyższą o 20% od żądanej w walucie.

Banki chcąc wypełniać założenia Rekomendacji S mogą żądać od klientów dodatkowych zabezpieczeń do kredytów walutowych, zwłaszcza tych, których LtV jest wyższe niż 100% wartości inwestycji. W razie zbyt wysokiego LtV bank może zażądać dodatkowego zabezpieczenia, renegocjowania warunków umowy kredytowej z klientem, albo utworzenia dodatkowych rezerw lub odpisów. Takie wymagania banki mogą mieć zwłaszcza w stosunku do kredytów we franku szwajcarskim, zaciągniętych w 2006 i 2007 roku, kiedy to waluta szwajcarska miała niskie notowania.

Spread walutowy a Rekomendacja S

Wprowadzona w 2008 roku w życie Rekomendacja S zmieniła założenia dotyczące informowania klientów zaciągających kredyty hipoteczne w walutach obcych. Otóż, od tamtego czasu banki mają obowiązek informowania klientów o ryzyku spreadu walutowego. Wielu kredytobiorców w ogóle nie zdaje sobie sprawy z tego, czym jest spread walutowy i jaki ma on wpływ na koszty kredytu hipotecznego w walucie.

Rekomendacja S określiła, że na wniosek złożony przez kredytobiorcę bank musi dokonać zmiany sposobu spłaty kredytu w walucie obcej, aby klient miał możliwość spłacania rat w walucie indeksacyjnej. Klient ma więc możliwość zakupu określonej waluty obcej gdziekolwiek i spłacenia za jej pośrednictwem swoich bieżących zobowiązań kredytowych. Nie musi więc godzić się na przelicznik waluty stosowany przez bank. Zwykle kredyt wyrażony jest w walucie po kursie sprzedaży, ale klient spłaca raty już po wyższym, kursie zakupu waluty.